北京房贷没还完还能买二套房吗？这几点必须提前了解

最近好多粉丝在后台问我："老张啊，我这朝阳区的房贷还没还完呢，现在想在西城再买套学区房，银行能给批贷款不？"其实这个问题还真不能一概而论，关键得看你是用商贷还是公积金，首付准备了多少。今天咱们就掰开揉碎了讲讲，北京有房贷没结清再买房的门道，特别是那些容易被忽略的细节，看完这篇你心里就有底了。

一、商贷和公积金贷款区别大不同

先给大伙儿吃颗定心丸：只要符合条件，北京有房贷没还完确实能买二套。不过这里头分两种情况，咱们得分开唠。

• 1. 商业贷款怎么操作

  举个例子，小王在通州有套月供1万的房子，现在想在海淀再买套改善房。银行主要看三点：

  • 现有月供+新贷款月供不超过家庭月收入50%
  • 信用记录最近2年不能有连三累六的逾期
  • 二套房首付比例至少60%（普通住宅）或80%（非普宅）

  这里有个坑要注意：有些银行会查首套房的还款记录。要是你之前经常晚还个三五天，哪怕没上征信，也可能影响二套贷款审批。

• 2. 公积金贷款的门槛

  要是首套用的市管公积金，现在想用公积金买二套，必须满足两个硬条件：

  1. 首套公积金贷款必须结清满1年
  2. 家庭名下在京无其他公积金贷款记录

  去年就有个粉丝踩了雷，他首套组合贷里的公积金部分刚还了半年，结果二套只能走商贷，多掏了十几万利息。

二、这些隐形成本得算清楚

知道能买只是第一步，实际要花的钱可能比你想的多。咱们来算笔账：

比如500万的房子，二套首付要比首套多准备至少125万。更扎心的是，二套房的评估价通常会打折。像东西城的老破小，评估价可能只有市场价的7成，这又得额外准备现金补差价。

三、过来人的血泪教训

• 案例1：连环单的坑

  李姐去年想置换，先签了买房合同，结果卖房时发现首套房贷没结清不能过户。最后被迫借了过桥贷，多花了8万手续费。

• 案例2：收入证明的雷

  程序员小刘月薪5万，但公司把工资拆成基本工资+绩效发放。银行只认流水上的2万基本工资，导致贷款额度少了200万，差点违约。

四、实操建议

1. 提前半年养流水，每月固定日期存入月供2倍金额
2. 首套房有商贷的，建议保留12期以上还款记录
3. 看中房子先拉征信，别急着交定金
4. 组合贷优先偿还公积金部分

最后提醒大伙儿，现在北京各家银行政策差异挺大。像建行对优质客户能给到LPR+50基点，而有些城商行反而更严格。建议同时找3家以上银行预审，别在一棵树上吊死。