房子银行贷款全攻略：流程、利率、注意事项一次看懂

买房贷款是大多数人的必经之路，但银行花八门的政策总让人摸不着头脑。这篇文章将用大白话拆解房贷申请的全流程，从申请条件、材料准备到利率计算和还款技巧，重点分析等额本息和等额本金的区别，提醒大家注意银行隐藏的"坑"。文末还会分享几个容易被忽视的省钱秘诀，看完至少能少走半年弯路。

一、申请房贷要满足哪些硬性条件？

首先得明白，银行可不是随便给人放款的。申请房贷前要自查这三个指标：

? 首付比例：现在多数城市首套房要30%起，二套房可能飙升到50%-70%。比如总价200万的房子，首付至少得备60万现金。

? 征信记录：最近2年别出现"连三累六"的逾期（连续3个月或累计6次），连花呗、信用卡分期都算在内。有个朋友就因为京东白条忘还，贷款审批拖了两个月。

? 收入证明：月收入要是月供的2倍以上，比如月供8000元，工资流水得显示1.6万。自由职业者可以用存款、理财证明替代，但很多银行不认这个。

二、办房贷要走哪些流程？

整个流程大概需要1-3个月，具体分六步走：

1. 选银行别只看利率，要对比提前还款违约金（有的收3个月利息，有的收1%本金）

2. 提交材料时，银行流水要最近6个月，收入证明要盖公司公章。记得把支付宝、微信流水也打印出来，有些银行现在认这个。

3. 面签环节会问贷款用途、还款计划，回答要和材料一致。有个客户说漏嘴要投资商铺，直接被拒贷。

4. 评估价可能比成交价低10%，比如500万的房子只估450万，超出的50万要自己补首付。

5. 放款前别乱申请信用卡，银行会复查征信。上个月有人因为办了装修分期，200万贷款差点黄了。

6. 抵押登记现在很多城市能线上办理，但还是要留出2周时间。

三、LPR和固定利率怎么选不后悔？

2023年LPR是4.3%，但实际利率还要加基点。比如某银行首套房利率是LPR+30基点=4.6%。这里要特别注意：

? 浮动利率每年1月1日调整，如果LPR降到4.1%，百万贷款每月能省150元

? 固定利率适合担心加息的人，但提前还款违约金可能更高

? 二套房建议选LPR，因为加点数太高（通常+60基点），未来降息空间更大

有个真实案例：2020年选固定利率4.9%的人，现在比选LPR的多付2%利息，30年下来多花30多万。

四、等额本息和等额本金哪个更划算？

以贷款100万、利率4.6%、30年为例：

? 等额本息：月供5126元，总利息84.5万。前10年还的基本是利息，适合资金紧张的人

? 等额本金：首月6583元，逐月递减，总利息69.1万。同样贷款期限能省15万，但前期压力大

建议月收入超过月供2.5倍选等额本金，普通上班族还是选等额本息更稳妥。如果想提前还款，等额本息在第8年、等额本金在第10年还清最划算。

五、这些坑千万要避开！

最后说几个血泪教训：

1. 提前还款违约金：有的银行要求还满1年才能提前还，否则收1%手续费。签合同时一定问清楚。

2. 贷款期限不是越长越好，30年比20年多付50%利息，但月供压力小。建议根据退休年龄倒推，比如55岁退休，贷款截止年龄别超过60岁。

3. 逾期还款不只是罚息，连续3次逾期可能被要求一次性结清贷款。去年就有客户因为出差忘还款，房子差点被拍卖。

4. 抵押房产期间别擅自出租，银行有权终止合同。如果真要出租，必须书面告知租客抵押情况。

总之，办房贷就像下一盘棋，每个环节都要算清楚。建议至少对比3家银行的方案，把利率、违约金、服务费做成表格比较。遇到不懂的条款，直接打银行客服问，别信中介的片面之词。毕竟这关系到未来二三十年的生活品质，多花点时间研究绝对值！